Аблайхан Саматдин

Покупайте квартиры сейчас! Уверен Аблайхан Саматдин - депутат Алматинского городского Маслихата, президент Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана, ответивший на вопросы корреспондента Vesti.kz в эксклюзивном интервью. - Аблайхан Саматдинович, когда лучше покупать квартиру? Стоит ли ждать более благоприятных условий - снижения банковских ставок на ипотеку, в связи с тем, что три ведущих казахстанских банка закончили реструктуризацию? - Я отвечу на ваш вопрос по-другому. Сейчас надо строить дома, многоквартирные дома, покупать земельные участки. Хотя стройматериалы остаются дорогими, но технические условия выдаются акиматом практически бесплатно. Перечень из 16-ти разрешительных документов упал до 4-х, то есть 12 документов из перечня сняты. Теперь в течение одного месяца можно получить разрешение на строительство, даже не доделывая окончательно проект. Раньше необходимо было выполнить ПСД (проектно-сметная документация) на весь цикл строительства. Сейчас дают еще месяц после выдачи разрешения на строительство для разработки ПСД. Сегодня очень удобно и выгодно строить в целях инвестирования, вложения капитала. Для перепродажи я не советую приобретать квартиры "под ключ". В черновой отделке можно намного дешевле купить, сделать ремонт и перепродать, либо сдать в аренду. - Все это касается застройщиков и крупных игроков. Большая часть населения Казахстана не имеет возможности заняться таким строительством, разве что вступить в долевое участие, которое сильно подорвало свою репутацию. Когда все же лучше покупать жилье, и какова его реальная стоимость? - Если вы решили купить квартиру, и поставили перед собой такую цель, то не надо останавливаться. Покупайте! И дело не в том, дешево это или дорого. Никогда не жалейте, если жилье подешевеет или подорожает. Важна сама суть - обретение крыши над головой. Рынок недвижимости имеет циклический характер. И совершенно очевидно, что будет продолжаться постепенное подорожание. Дешеветь не будет однозначно.На данный момент чистая себестоимость 1 кв.м. жилья - от 450 у.е, включающая только расходы на строительство. Плюс затраты застройщика по приобретению земельного участка, по получению разрешений, проведению экспертизы, расширению инженерно-коммуникационных сетей. Все это прибавляет 200 у.е. к стоимости 1 кв.м. жилья. Значит, 650 у.е. - минимальная себестоимость 1 кв.м. жилья в черновой отделке в новостройках. И покупатели должны об этом знать, не соглашаясь на завышенные цены. Если же вы хотите приобрести готовую квартиру "под ключ",то это будет дороже еще примерно на 350 у.е, в зависимости от стоимости отделочных материалов. То есть оправданная цена готового жилья - около 1000 у.е. за 1 кв.м. жилья эконом-класса в новостройках, расположенных в хорошем районе. Элитные квартиры стоят соответственно в два раза дороже. Цены на вторичном рынке варьируются в зависимости от района, года постройки, комнатности, этажности. - Как влияют на динамику цен низкая покупательская способность населения, а также слухи о возможном землетрясении в Алматы, которое, по прогнозам независимых сейсмологов, должно произойти в конце этого или начале следующего года? - Пусть обойдет нас стороной землетрясение. Существуют такие современные технологии, которые выдерживают и 15-20 баллов. В Алматы начато такое строительство. Например, на пересечении улиц Сатпаева-Байтурсынова в Алматы южнокорейская компания построила дом по новой японской "панцирной" технологии. Необходимо перенимать эту технологию строительства, причем цену оставить приемлемую - в пределах 1000 у.е.за 1 кв.м. В 8-9 этажных домах, построенных по "панцирной" технологии, можно забыть о землетрясении. В настоящее время в Алматы строится завод по производству "панцирных" панелей. Через год в Алматы начнут активно строить дома по этой новой японской технологии. Был недавно в Японии, где повсеместно соблюдается эта технология. - В Японии и кредиты ипотечные под 1 процент выдают. Как же нам быть в наших реалиях? - Если негде жить, мой совет - возьмите квартиру в аренду. Есть система государственной аренды. Надо обратиться в Государственный фонд недвижимости и сдать документы на получение арендного жилья. Люди, которые хотят получить квартиру, ходят по инстанциям в одиночку. Как говорит президент Казахстана,создавайте общества, фонды. Социально активными люди должны быть. Что касается низкой покупательской способности населения, то оно привело в последние годы к стагнации на рынке недвижимости. - Агентство РК по статистике констатирует повышение цен на рынке жилья в Алматы в сентябре-октябре этого года. Только за минувшую неделю объем рынка продаж квартир увеличился на +127 квартир или +1.95 процента. Общий индекс аренды за неделю тоже увеличился на 5 у.е. или +0.62 процента. Чем обусловлено оживление на рынке недвижимости - сезонными трэндами? - Недавно мы проводили совет риэлторов, где собралось около 10 ведущих риэлторских компаний Алматы. Руководитель одного из агентств Зухра Назарова опоздала на совет по уважительной причине, и, явившись,приветствовала всех фразой: "Ребята, кризис-то закончился! У меня сегодня за один день прошло 2 сделки!". Этим простым примером я хочу сказать, что на рынке недвижимости Алматы в настоящий момент действительно происходит заметное оживление. Это касается как аренды, так и покупки жилья. В этом играет роль и психологический фактор. Точка отсчета в деловой жизни, депутатских сессиях, культурных сезонах, школах и вузах начинается с осени. Летом люди расслаблены,зимой тоже не до переездов, исключая срочные случаи. Весна - хорошее время для покупки земли. Осенью же деловая жизнь активизируется, соответственно,цены растут. А по большому счету, циклические тренды на рынке недвижимости зависят не от Алматы, Астаны или Москвы. Это зависит от общей финансово-экономической ситуации в мире, от цен на нефть, золото, платину, пшеницу, руды. Цены на недвижимость зависят и от войны валют. Каждая страна пытается свою валюту искусственно поднять, а этого делать нельзя. Международный валютный фонд, Всемирный банк предупредили игроков: хватит устраивать байгу. Если работать цивилизованно в сторону активизации экономики, то рынок недвижимости - самый благоприятный для вложений рынок. Те, кто работали на рынке с 2005 по 2007 годы очень хорошие деньги подняли. Однако, такого "дрожжевого" искусственного подъема цен нельзя было допускать. Если бы цены не форсировались, все так же и продолжалось бы в темпе умеренного роста. Но рынок добили. Если обжора не останавливается, он может умереть. Не надо быть жадными. Об этом много в свое время говорили. - Возможно ли образование нового "мыльного пузыря"? - Нет, нового не будет, такого подъема и обвала цен уже не произойдет. Если не придумают какую-нибудь новую мошенническую схему, которую не раскусит ни один профессионал-банкир. Сейчас будет нормальный, регламентированный, умудренный опытом рынок недвижимости. Никто не полезет больше в капкан. - По статистическим данным земля, по сравнению с докризисным периодом, подешевела в три раза. К каким последствиям приводит дешевизна земли? - Это приводит к понижению себестоимости строительства, к понижению стоимости частных домов и дач. Цена на частные строения упала в разы. Если до обвала особняки стоили 1 млн. у.е, то сейчас 250-300 тысяч. - Что больше пользуется спросом - квартиры или дома? - В частных домах у нас проживает меньше населения, поэтому спросом пользуются квартиры. Большая часть сделок производится именно с квартирами. На вторичном рынке благоустроенные квартиры неплохо продаются. - Как депутат, что вы можете сделать для решения жилищного вопроса? Инициировать, например, законопроект о выделении квартир... - Чтобы купить 1-комнатную квартиру в Алматы нужно 30-50 тыс.у.е. В Чехии под Прагой можно купить 1-комнатную квартиру за 5 тыс. евро. Это в Европе! А с каких пор мы стали жить лучше европейцев? Надо смотреть правде в глаза. В нашей стране должна работать мощная государственная социальная программа для населения, иначе люди не защищены. В идеале, граждане должны получать квартиры, выплачивать щадящий государственный кредит и приватизировать ее. Я не советую брать кредиты, ипотеку, если нет постоянного дохода, определенного бизнеса, который стабильно приносит пару тысяч долларов в месяц. Тем, кому не осилить кредиты, кто не имеет больших доходов, не зазорно пойти работать дворником в госструктуры, не в КСК. Проработав год-два, можно получить квартиру по льготному кредиту. В советское время дворники бесплатно получали квартиры. Люди должны изыскивать все возможности, чтобы получить квартиру по госпрограмме. Существуют очередь для молодоженов. Правда, годы на это уйдут. Пока мы не искореним коррупционные схемы, ничего не получится. За счет них накручиваются цены на недвижимость, продлеваются очереди. Ко мне очень много обращается людей с просьбой разъяснить какие-то вопросы, пусть приходят мои избиратели,мой округ - 17 округ Алматы. Депутаты, не сидящие сложа руки, могут внести реальные изменения в существующее положение. Мне очень жаль, что много у нас бездействующих законов. Должен быть и мощный депутатский корпус. - Первая программа жилищного строительства в 2005-2007 гг. была реализована неправильно. Застройщики построили тогда более 15 млн кв. м жилья, из них 42 процента элитного жилья, 48 процентов бизнес-класса и только 10 процентов жилья эконом-класса, которое реализовывалось социально уязвимым слоям населения. В каких же пропорциях должно быть распределено строительство, согласно реальному спросу? Может, под элитное жилье стоит отвести всего 5 процентов? - На этот вопрос у меня давно возникает другой вопрос. Казахстан по территории в 7 раз больше Японии. Между тем там проживает 130-135 миллионов населения. В одном Токио живет 15 миллионов человек - это численность всего Казахстана. Я вижу, как там строят дома. Должны собраться умные талантливые люди, которые написали бы хорошую программу развития Казахстана. Нужно подсчитать, сколько квартир нужно, чтобы люди успокоились? Ахметжан Есимов - перспективный аким. И хотя бы для 1500 миллионов населения Алматы программа работала бы эффективно, всем можно было бы выделить квартиры. И это можно сделать. - В городе остро стоит проблема ветхого аварийного жилья, постройки 30-40-х годов прошлого века. Старое жилье портит лик города к приближающейся Азиаде. Как депутат городского Маслихата скажите, планируется ли их снос? - Проблема ветхого жилья стоит перед акиматом Алматы уже давно, по меньшей мере - 10 лет. Нерационально использована земля в городе - на 20 сотках участка стоит всего около 40 квартир. Не было бы злополучного кризиса, все ветхое жилье снесли бы, по генплану планировалось выплатить населению за снесенное жилье компенсации. Сейчас не надо тратить средства на облагораживание фасадов старых домов, укрепление швеллерами, как делается в центральной части города. Надо пригласить инвесторов на выгодных условиях,тогда начнут сносить и строить. - Оправдано ли то, что государство полностью передало жилищный сектор на откуп частным застройщикам. Даже жилье, возводимое по госпрограмме, строится частными стройкомпаниями. Какова идеальная схема, по которой можно было бы удовлетворить спрос населения на жилье? - В свое время трест "Алмаатагорстрой" возводил хорошие дома. Если мы хотим возвратиться к плановой экономике, тогда надо опять вернуться к монополии государства в сфере строительства, создать ремонтно-строительные управления во всех районах. Дело не в том, в частных руках находится строительный сектор или в государственных. Рынок должен диктовать - сколько жилья нам нужно построить? Мое личное мнение как экономиста и строителя (я, к счастью, не поимел дольщиков, никто меня не проклинает): частная отрасль при здоровой экономике, честной конкуренции всегда лучше. А государство строить не должно, его функции - контроль, выдача приемо-сдаточных актов. Менять надо всю систему в корне. Правительство должно задуматься об этом и систематизировать строительную область. - И итоговый вопрос. На каком уровне находится сегодня рынок риэлторских услуг в стране? Можно ли назвать его цивилизованным? Ведь нередки случаи обмана людей "черными" маклерами... - Мы неоднократно обращались в финпол и ДВД Алматы, давали фамилии и ориентировки таких мошенников. Зачастую это приезжие из Киргизии, Узбекистана, Таджикистана. Эти ушлые ребята покупают здесь за 500 тенге чипы, снимают в аренду квартиры и начинают работать, выдавая себя за риэлторские компании. Они хорошо знают рынок, в экономическом плане подкованные. Задача нашей Ассоциации - пресекать такие случаи. Советую всем жителям Казахстана иметь дело только с известными компаниями, которые знаете вы или ваши близкие. Риэлторских агентств в Алматы насчитывается больше 200. В нашей Ассоциации - 42 действительных члена. Если все же вы решились воспользоваться услугами неизвестной риэлторской компании, то звоните к нам в Ассоциацию по телефонам 291-49-99, 291-48-99, 291-47-99, по которым получите полную информацию о той или иной риэлторской компании. Разия Азимова